Menurut BBC.Com, satu perhimpunan protes telah berlaku dimana punca ini disebabkan tidak puas hati para pembeli pangsapuri di China pada bulan Jun yang lalu. Antara laungan yang dikatakan oleh pihak yang terlibat ialah, “Construction stops, mortgage stops. Deliver homes and get repaid!”. Kemarahan ini bukan hanya pada tulisan di papan tanda atau nyanyian tetapi pemberhentian bayaran cukai juga.
Beratus-ratus daripada para pembeli telah berhenti untuk membayar cukai gadai janji dan tindakan ini dipandang sebagai satu langkah yang radikal untuk China. Boikot ini tercetus apabila perbezaan yang ketara dari segi pandangan dan pendapat antara rakyat dan pemimpin sana.
Pasangan yang telah berpindah ke Zhengzhou yang terletak di tengah China memberitahu pihak BBC bahawa selepas menerima bayaran pendahuluan pada tahun lepas, pemaju pembinaan tersebut telah menarik diri dan segala kerja pembinaan telah terhenti.
“Saya telah membayangkan suasana hidup di rumah baharu, tetapi kini semuanya terasa tidak masuk akal,” kata wanita itu yang tidak mahu namanya didedahkan.
Seorang wanita berusia lewat 20-an yang turut membeli rumah di Zhengzhou memberitahu BBC bahawa dia juga bersedia untuk berhenti membayar gadai janjinya, “Selepas projek itu disambung semula sepenuhnya, saya akan terus membayarnya semula.”
Ramai daripada mereka boleh membayar tetapi memilih untuk tidak, tidak seperti krisis gadai janji subprima AS pada 2007 apabila wang dipinjamkan kepada peminjam berisiko tinggi yang kemudiannya mungkir.
Mereka telah membeli rumah dalam kira-kira 320 projek di seluruh negara, menurut anggaran sumber orang ramai di Github di mana pemilik rumah telah menyiarkan keputusan mereka. Tetapi tidak jelas berapa ramai sebenarnya yang berhenti membayar.
Pinjaman yang diboikot itu boleh berjumlah $145bn (£120bn), anggaran penilaian S&P Global. Penganalisis lain berkata ia berkemungkinan lebih tinggi.
Pemberontakan telah membingungkan pihak berkuasa, menumpukan perhatian kepada pasaran yang sudah berada di bawah tekanan daripada ekonomi yang perlahan dan masalah tunai yang serius.
Lebih membimbangkan, ia telah menandakan kekurangan keyakinan terhadap salah satu tonggak utama ekonomi kedua terbesar dunia itu.
“Boikot gadai janji, didorong oleh sentimen kemerosotan terhadap harta, adalah ancaman yang sangat serius kepada kedudukan kewangan sektor itu,” kata kumpulan pemikir Oxford Economics dalam nota baru-baru ini.
Mengapa krisis hartanah China penting?
Sektor hartanah China membentuk satu pertiga daripada keluaran ekonominya. Itu termasuk rumah, penyewaan dan perkhidmatan dalam industri yang mengeluarkan barangan yang masuk ke pangsapuri dan bahan binaan.
Tetapi ekonomi China semakin perlahan dan pada suku terakhir ia berkembang hanya 0.4% berbanding tahun sebelumnya. Sesetengah ahli ekonomi tidak menjangkakan sebarang pertumbuhan tahun ini.
Ini sebahagian besarnya disebabkan oleh strategi sifar-Covid Beijing di mana sekatan atau perintah “lockdown” berulang dan sekatan berterusan telah menjejaskan pendapatan dan, seterusnya, simpanan dan pelaburan.
Saiz ekonomi China bermakna gangguan dalam pasaran penting seperti hartanah yang boleh menjejaskan sistem kewangan global.
Pakar percaya penularan adalah kebimbangan sekarang bank tidak akan memberi pinjaman jika mereka percaya sektor itu meningkat.
“Semuanya bergantung kepada dasar,” kata Ding Shuang, ketua penyelidikan ekonomi Greater China di Standard Chartered. “Tidak seperti di bahagian lain dunia di mana gelembung harta benda pecah kerana pasaran, ini adalah akibat kerajaan.”
Tiga puluh syarikat hartanah telah terlepas pembayaran hutang asing. Evergrande, yang gagal membayar hutang $300bn tahun lalu, adalah mangsa paling berprofil tinggi. S&P telah memberi amaran bahawa jika jualan tidak meningkat, lebih banyak syarikat boleh mengikutinya.
Permintaan untuk rumah juga tidak meningkat kerana China mengalami perubahan demografi dengan urbanisasi dan pertumbuhan penduduk semakin perlahan.
“Isu asasnya ialah kita telah mencapai titik perubahan dalam pasaran perumahan di China,” kata Julian Evans-Pritchard, ahli ekonomi kanan China di Capital Economics.
Bagaimana kita boleh sampai ke sini?
Hartanah menyumbang kira-kira 70% daripada kekayaan peribadi di China dan pembeli rumah sering membayar pendahuluan untuk projek yang belum siap.
“pra-jualan” ini membentuk 70%-80% daripada jualan rumah baharu di China, kata Encik Evans-Pritchard, sambil menambah bahawa pemaju memerlukan wang itu kerana mereka menggunakannya untuk membiayai beberapa projek sekaligus.
Tetapi ramai orang Cina muda dan kelas pertengahan tidak lagi melabur dalam hartanah, mungkin kerana ekonomi yang lemah, kehilangan pekerjaan dan pemotongan gaji dan kini kebimbangan bahawa pemaju mungkin tidak menyiapkan projek.
“Itu sebahagian daripada masalah pemaju yang dimana mereka mengharapkan wang baharu masuk, dan jualan baharu itu tidak berlaku lagi,” kata Encik Evans-Pritchard.
Lebih daripada $220bn nilai pinjaman boleh dikaitkan dengan projek yang belum selesai, menurut kumpulan perbankan ANZ. Dan kredit sumber utama tunai pada tahun-tahun genting juga telah digunapakai.
Pada 2020, kerajaan China memperkenalkan “tiga garis merah” iaitu langkah perakaunan untuk mengehadkan jumlah pemaju boleh meminjam. Itu memotong pembiayaan, dan kekurangan keyakinan seterusnya dalam pasaran juga telah menjejaskan kesediaan bank untuk memberi pinjaman kepada syarikat hartanah.
Apa yang kerajaan buat?
Pertama, Beijing meletakkan tanggungjawab kepada kerajaan tempatan dengan cara mereka menawarkan pengurangan deposit, rebat cukai dan subsidi tunai kepada pembeli rumah dan dana bantuan kepada pemaju. Tetapi ini memerlukan kos kerana tabung tempatan akan terjejas kerana pemaju hartanah membeli lebih sedikit tanah.
“Saya rasa inilah masanya untuk kerajaan pusat dan pengawal selia untuk mengambil bahagian,” kata Encik Ding. “Pada satu ketika ia akan bertindak untuk mengatasi masalah beberapa syarikat. Sektor ini terlalu penting untuk ekonomi.”
The Financial Times baru-baru ini melaporkan bahawa China mengeluarkan $148bn dalam pinjaman untuk membantu pemaju hartanah, dan Bloomberg melaporkan bahawa pemegang gadai janji mungkin diberi cuti pembayaran tanpa menjejaskan skor kredit mereka.
Tetapi dalam nota baru-baru ini, Oxford Economics berkata sebarang campur tangan kerajaan dalam hartanah dan infrastruktur mungkin memberikan rangsangan jangka pendek tetapi “ia tidak sesuai untuk pertumbuhan jangka panjang China kerana kerajaan dan sektor kewangan terpaksa membantu mengekalkan industri hartanah yang tidak produktif (dan gagal).
Ini juga bukan hanya krisis kewangan. Boikot gadai janji berisiko menjadi isu sosial yang serius, kata Encik Ding.
Dan itu boleh menjadi masalah kepada Presiden Xi Jinping menjelang kongres parti penting pada akhir tahun ini di mana beliau dijangka mencari penggal ketiga yang bersejarah.
Apa yang berlaku seterusnya?
Penganalisis berkata bailout yang dilaporkan $148bn mungkin tidak mencukupi. Capital Economics menganggarkan syarikat memerlukan $444bn hanya untuk menyelesaikan projek yang dihentikan.
Ia juga tidak jelas sama ada bank terutamanya yang lebih kecil di luar bandar boleh menyerap kos mogok gadai janji.
Walaupun pembinaan dimulakan semula, ramai pemaju mungkin tidak dapat bertahan kerana jualan rumah tidak mungkin menaikkan sentimen. Jualan dalam 100 pemaju terkemuka China merosot sebanyak 39.7% pada Julai berbanding tempoh yang sama tahun lepas, menurut China Real Estate Information Corp (CRIC).
Krisis ini adalah petunjuk paling jelas bahawa ekonomi China berada di persimpangan jalan.
“Kerajaan cuba sedaya upaya untuk mencari sumber pertumbuhan baharu tetapi ia akan mencabar kerana ekonomi sangat bergantung kepada hartanah, pelaburan infrastruktur dan eksport sejak tiga dekad lalu,” kata Encik Evans-Pritchard. “Era pertumbuhan yang sangat pesat di China mungkin sudah berakhir dan itu paling jelas dalam sektor hartanah pada masa ini.”
