Berdasarkan petikan di ChannelNewsAsia.Com, kebanyakan penduduk di Singapura mengalami tekanan dalam membayar rumah yang kini kian meningkat seiring dengan kadar faedah pinjaman rumah, menurut daripada hasil tinjauan kewangan sebuah bank.
Tetapi bank dan penganalisis yang bercakap dengan CNA berkata rampasan gadai janji jarang berlaku di Singapura, dan pemberi pinjaman berkata mereka akan melakukan yang terbaik untuk menyokong mereka yang menghadapi masalah kewangan dalam persekitaran ekonomi yang kian mencabar.
Laporan Indeks Kesejahteraan Kewangan yang dikeluarkan oleh OCBC pada Selasa 22 Nov mendapati bahawa 40% rakyat Singapura menghadapi “beberapa kesukaran untuk membayar pinjaman gadai janji mereka”.
Ini adalah peningkatan daripada 31% rakyat Singapura yang menghadapi “tekanan gadai janji” sedemikian pada 2021, kata bank itu.
“Lebih ramai rakyat Singapura tidak dapat membayar pinjaman mereka tepat pada masanya jika dilihat 14% berbanding 9% pada 2021, dengan lebih banyak menunjukkan mereka perlu menjual atau menurunkan taraf rumah mereka untuk membayar pinjaman mereka 8% berbanding 6% pada 2021 ,” kata OCBC dalam satu kenyataan media.
“Ini menyebabkan lebih ramai rakyat Singapura bimbang tentang pembiayaan rumah 38% bimbang tidak mampu membeli rumah, meningkat daripada 36% tahun lepas.”
Indeks itu berdasarkan tinjauan dalam talian terhadap 2,182 orang dewasa yang bekerja di Singapura berumur antara 21 dan 65 tahun. Ia dijalankan pada Ogos, apabila Purata Kadar Semalaman Singapura (SORA) tiga bulan meningkat kepada 1.27%.
Pada masa ini, SORA tiga bulan berada pada 2.745%.
Di Singapura, pinjaman rumah kadar terapung biasanya disandarkan kepada Kadar Tawaran Antara Bank Singapura (SIBOR), Kadar Berasaskan Deposit Tetap (FDR) atau Purata Kadar Semalaman Singapura (SORA). Tetapi dua yang pertama sedang ditamatkan secara berperingkat dan kadar faedah terapung tidak lama lagi akan ditambat hanya kepada SORA.
Pada 15 Nov, bank OCBC, DBS dan UOB menaikkan kadar faedah pinjaman rumah tetap mereka kepada sehingga 4.5%.
Pada dasarnya, pinjaman rumah tetap mempunyai kadar faedah yang kekal tidak berubah sepanjang tempoh lock-in. Kadar faedah pinjaman terapung berbeza-beza sepanjang hayat pinjaman, bergantung pada ekonomi dan keadaan pasaran.
Walaupun kadar faedah dinaikkan, Menteri Negara bagi Perdagangan dan Industri Alvin Tan berkata di Parlimen pada Oktober bahawa situasi hutang isi rumah Singapura adalah “secara umumnya sihat”.
Sehingga suku kedua 2022, terdapat kurang daripada 30 unit yang mengalami perampasan, kata Encik Tan, yang juga ahli lembaga di Penguasa Kewangan Singapura.
MELEPASKAN PINJAMAN RUMAH
Di DBS, bank itu tidak melihat “tunggakan akibat kadar faedah pinjaman rumah yang lebih tinggi”, seorang jurucakap memberitahu CNA.
“Secara umum, bank itu sudah mempunyai langkah untuk membantu pelanggan kami menguruskan pembayaran balik pinjaman rumah mereka sekiranya berlaku masalah kewangan yang tidak dijangka,” kata jurucakap DBS itu.
“Kami mungkin menyemak syarat pinjaman pelanggan kami dan meneroka pilihan yang boleh menyokong kemampuan mereka, seperti melanjutkan tempoh pinjaman mereka yang akan membantu mengurangkan kos pembayaran balik bulanan.”
DBS menambah bahawa ia baru-baru ini melancarkan pinjaman rumah POSB HDB yang menawarkan kadar faedah 2.6% setahun, sama dengan kadar pinjaman rumah konsesi Lembaga Perumahan dan Pembangunan semasa. Ini adalah untuk “membantu peminjam yang layak yang berpendapatan kurang daripada S$2,500 sebulan mengatasi inflasi dan kadar faedah pinjaman rumah yang meningkat”.
Jurucakap UOB berkata bahagian peminjam di bank mereka yang terjejas oleh kenaikan kadar faedah adalah “tidak penting berbanding dengan jumlah portfolio gadai janji bank”.
“UOB akan melakukan yang terbaik untuk membantu pelanggan yang menghadapi kesukaran dengan pembayaran balik pinjaman mereka,” kata jurucakap itu. “Kami akan bercakap dengan mereka untuk mendapatkan pemahaman yang lebih baik tentang situasi individu mereka, dan mencadangkan pilihan yang sesuai dengan keadaan khusus mereka.”
Mengenai pembelian rumah, penganalisis hartanah memberitahu CNA bahawa berdasarkan perbualan dengan ejen, adalah “tidak biasa” untuk melihat individu bergelut untuk membayar semula gadai janji mereka walaupun semasa wabak.
“Ini mungkin menunjukkan bahawa pengiraan Jumlah Nisbah Khidmat Hutang (TDSR) dan langkah-langkah harta lain seperti Duti Setem Pembeli Tambahan (ABSD) dan Duti Setem Penjual (SSD) mungkin berkesan sebagai perlindungan untuk mengelakkan penggunaan berlebihan secara umum,” kata Cik Christine Sun, naib presiden kanan penyelidikan dan analitik di OrangeTee and Tie.
“Selagi pemilik rumah boleh lulus ujian tekanan TDSR, mereka sepatutnya boleh membayar gadai janji mereka.”
Langkah penyejukan hartanah yang diumumkan pada 30 Sep menyaksikan peningkatan dalam tingkat kadar faedah jangka sederhana daripada 3.5 kepada 4% bagi pinjaman hartanah daripada institusi kewangan swasta, mengetatkan kriteria untuk menilai keupayaan peminjam membayar balik pinjaman.
Tingkat kadar faedah jangka sederhana digunakan untuk mengira TDSR dan nisbah khidmat gadai janji (MSR).
TDSR merujuk kepada bahagian pendapatan kasar bulanan peminjam yang digunakan untuk membayar balik obligasi hutang bulanan, termasuk pinjaman yang dipohon. MSR memohon kepada pinjaman untuk flat HDB.
Cik Sun berpendapat ramai pemilik rumah kini menggunakan gabungan pakej kadar faedah tetap dan terapung yang memberi mereka “fleksibiliti untuk menukar pakej mereka apabila kadar faedah turun pada masa hadapan, tetapi mereka masih dapat menikmati beberapa bentuk kestabilan apabila faedah kadar terus meningkat”.
MEMPUNYAI “BUFFERS” YANG MENCUKUPI
Bank dan penganalisis menasihatkan pemilik rumah untuk sentiasa meninggalkan “penampan” untuk keadaan yang tidak dijangka, tanpa mengira aliran kadar faedah.
“Sebagai titik permulaan yang ideal, seseorang itu harus mengetepikan beberapa simpanan tunai atau aset cair yang boleh digunakan untuk membayar ansuran pinjaman rumah bulanan mereka untuk dua tahun akan datang, sebagai tambahan kepada perbelanjaan sekurang-kurangnya enam bulan,” katanya. jurucakap DBS.
“Ini akan memberi masa yang mencukupi untuk menstruktur semula pinjaman, atau menjual harta itu sekiranya mereka menghadapi sebarang masalah kewangan.”
Mengakui bahawa bakal pemilik rumah yang berbeza mempunyai keperluan yang berbeza, Cik Linda Lim, pengurus jualan korporat di One Global Group, berkata jurujual akan menggalakkan bakal pembeli untuk melakukan Kelulusan Dalam Prinsip (IPA) dan melakukan pengiraan kewangan terperinci bagi dana mereka yang ada.
IPA mengira kelayakan pinjaman bank maksimum individu dengan lebih tepat dan membolehkan pemilik rumah menjadi “lebih optimistik” semasa membuat belanjawan.
Elemen penting yang perlu diberi perhatian semasa memohon pinjaman perumahan termasuk tarikh tamat kontrak pinjaman yang diperlukan untuk tujuan pembiayaan semula, jumlah pendapatan isi rumah yang digabungkan, jumlah liabiliti serta kemampuan yang diukur berdasarkan jumlah pembayaran balik pinjaman bulanan, kata Cik Lim.
Pemilik rumah berpotensi juga boleh mengambil kira kadar faedah yang lebih tinggi dalam pengiraan kewangan mereka untuk “mencegah kejutan masa depan” sekiranya kadar faedah meningkat, dia mencadangkan.
“Sebagai contoh, asaskan pada kadar faedah 3% jika kadar faedah semasa ialah 2.6%; jika kadar faedah ialah 4.2%, asaskan ia sebagai 5%,” katanya.
“Tambahan pula, bakal pembeli rumah (harus) mengetepikan dana rizab, sama ada melalui tunai atau CPF. Ini bagi memastikan mereka masih mempunyai dana rizab untuk digunakan semula sekiranya bakal pemilik rumah kehilangan pekerjaan.”
STRATEGI UNTUK MEREKA YANG BERJUANG UNTUK MEMBUAT BAYARAN
Namun begitu, sekiranya pemilik rumah menghadapi masalah kewangan, bank dan penganalisis mencadangkan strategi berikut untuk dipertimbangkan.
Sebagai permulaan, terokai pembiayaan semula atau penetapan harga semula pinjaman, kata naib presiden PropertyGuru Finance Paul Wee.
Pemilik rumah yang bergelut juga boleh meneroka cara untuk meningkatkan aliran tunai dan pendapatan boleh guna, seperti menyewa bilik, mengambil kerja sambilan atau “menggugurkan semua perbelanjaan yang tidak penting”, kata bank dan penganalisis.
Mendekati bank awal untuk membincangkan pilihan pembayaran balik adalah laluan lain bagi mereka yang bergelut untuk memenuhi pinjaman gadai janji mereka.
Individu yang ingin merundingkan kadar faedah dan syarat pembayaran balik semua kemudahan kredit, termasuk pinjaman gadai janji dengan bank, harus “terus terang” tentang cabaran yang mereka hadapi, nasihat Encik Wee.
“Beberapa pilihan penstrukturan semula yang kami tawarkan untuk membantu mengurangkan komitmen bulanan termasuk lanjutan tempoh pinjaman atau komitmen kepada pelan pembayaran balik hutang,” tambah jurucakap OCBC.
UOB juga berkata bahawa pilihan termasuk penetapan harga semula pinjaman, penstrukturan semula atau melanjutkan tertakluk kepada keperluan kawal selia.
“Untuk pinjaman HDB, bank juga boleh merujuk individu yang ingin menyesuaikan saiz rumah mereka kepada HDB untuk mendapatkan bantuan,” kata jurucakap itu, sambil menunjukkan bahawa semua pemilik rumah HDB, tidak kira sama ada mereka telah mengambil HDB atau pinjaman bank, boleh dilindungi. di bawah Skim Perlindungan Rumah.
Skim Perlindungan Rumah ialah insurans pengurangan gadai janji yang akan membantu untuk menampung pinjaman perumahan yang tertunggak sekiranya berlaku kematian, penyakit terminal atau hilang upaya kekal menyeluruh.
Penyitaan gadai janji, jika ada, hanya akan dipertimbangkan selepas semua jalan lain telah habis, jelas OCBC dan UOB.
Dalam sesetengah keadaan, individu juga boleh mempertimbangkan untuk menjual unit mereka untuk “mengurangkan liabiliti mereka”, kata ketua pegawai komersial di One Global Group, Clarence Goh.
“Bank akan memberikan tempoh masa tertentu untuk membolehkan pemilik rumah menjual sendiri hartanah mereka. Sekiranya pemilik tidak dapat menjual harta mereka dalam tempoh masa yang ditetapkan, bank akan mengambil semula unit tersebut,” katanya.
Pilihan yang berpotensi adalah melalui kaedah jualan lelongan, di mana jurujual bekerja dengan bank untuk meletakkan hartanah di bawah jualan bank. Ini biasanya berlaku apabila pemilik rumah gagal membayar pinjaman gadai janji mereka, tambah Encik Goh.
Akhir sekali, individu yang bergelut boleh mempertimbangkan untuk beralih kepada Credit Counseling Singapore, sebuah badan amal yang menyokong individu yang “bermasalah hutang”, kata Encik Wee dari PropertyGuru.
